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Lexikon

Bauschäden selbst erkennen

Wer sich bei einer ersten Besichtigung eines Altbaus vorerst selbst ein Bild machen will, ob sich die weitere Begutachtung, z.B. mit Hilfe eines Sachverständigen, rentiert, der sollte auf folgende typische Schwachstellen achten, die auf gravierende Bauschäden hindeuten können:

Im Keller ist es wichtig, zu erkennen, ob durchfeuchtete Wände vorliegen. Die Ursache kann in einer ungenügenden Abdichtung gegen drückendes Wasser oder aufsteigende Nässe aus der Erdfeuchtigkeit liegen. Die fehlende Isolierung kann Auflagerschäden der einbindenden Bauteile der Kellerdecke zur Folge haben (rostende Stahlträger, faulende Deckenbalken). Auf aufsteigende Feuchtigkeit deuten Salzausblühungen und Putzabplatzungen am Außensockel, modriger Geruch, abfallender Putz im Kellerraum. Die genaue Zuordnung der Ursache ist für die Entscheidung über Sanierungsmaßnahmen sehr wichtig. Falsche Sanierungsmaßnahmen, wie das Vorsetzen einer zweiten inneren Wand, können die Probleme unter Umständen noch verschärfen.

Holzbalkendecken haben häufig Schäden an den in die Wand einbindenden Balkenköpfen. Zuverlässig lässt sich das nur beurteilen, wenn die Decke geöffnet wird. Einen ersten Hinweis darauf erhält man, wenn man in der Nähe der Außenwand (besonders an der Wetterseite) auf der Stelle hüpft. Der Boden sollte dann nicht stärker ins Schwingen geraten als beim Hüpfen in der Zimmermitte. Wichtig ist es, die Ursache für die Entstehung des Schadens zweifelsfrei festzustellen, damit wiederum eine Sanierung von dauerhaftem Wert ist.

Besonders im Neubaubereich ist es sinnvoll, beim Einbau von Holzdecken die Qualität des eingebauten Holzes prüfen zu lassen. Bei schlecht abgelagertem Holz entstehen im Austrocknungsprozess unter Umständen breite Fugen zwischen Sockel, Türleibung und Bodenbelag über der Holzbalkendecke.
Beim fehlerhaften Einbau von schwimmendem Estrich oder Wasserleitungen entstehen Schallbrücken, die verantwortlich sein können, dass das Haus „hellhörig“ wird und man jeden Schritt der oben wohnenden Partei mithört.

Wenn an Fassaden Risse auftreten, können sie auf Bewegungen in der Konstruktion zurückzuführen sein. Wenn Materialien nicht zueinander passen, Wärmebrücken zu stark unterschiedlichen Bewegungen von Bauteilen führen oder eindringende Feuchtigkeit zu Frostabsprengungen in der Fassadenoberfläche führt, können Risse und nachfolgende Putzabplatzungen die Folge sein. Auch hier gilt wieder, dass im nächsten Schritt die Schadensursache festgestellt werden muss.

Im Dachbereich ist eine überalterte Dachhaut ein häufiges Problem. Wenn die Anschlüsse von Dachdurchdringungen, wie Schornsteine oder Abluftrohre, unsauber ausgeführt sind, wenn die Unterspannbahn löchrig und porös ist und die Dachziegel die Belastung des Regenwassers nicht effektiv von der Unterspannbahn fernhalten, kann Wasser leichter in den Dachstuhl eindringen. Manchmal setzt sich auch Tauwasser aus dem Gebäudeinneren an der Dachkonstruktion ab, und durchnässt sie, obwohl das Dach noch völlig in Ordnung ist. Wenn Sie Feuchtigkeit an der Dachkonstruktion feststellen, ist dringend geraten, die Ursache festzustellen und baldmöglichst auszuschalten.

Eine dauerhafte Durchfeuchtung von Holzbauteilen führt zu Fäulnis und letztendlich zum Verlust der Tragfähigkeit des Bauteils. Machen Sie die Probe mit Ihrem Taschenmesser. Bleibt das Taschenmesser fest im Holz stecken und lösen sich allenfalls Späne beim Herausziehen, dann ist der Sparren noch in Ordnung. Prüfen Sie auch die Fußpfette, denn dort sammelt sich, der Schwerkraft folgend, das Wasser am allerliebsten. Während freiliegende Sparren meist Gelegenheit haben, abzutrocknen, breitet sich an Fußpfetten leicht Fäulnis aus.

Auf dem Dach sind die Kaminköpfe der Witterung besonders ausgesetzt und können in letzter Konsequenz in ihrer Standsicherheit beeinträchtigt werden. Die Kamine können von innen versotten (durchfeuchten), weil die Abluft der modernen Heizungsanlage zu rasch abkühlen, wenn der Querschnitt des Kamins zu groß ist. Dann bilden sich nach einiger Zeit Durchfeuchtungsflecken in den Wohnräumen. Durch Einziehen eines Stahl- oder Keramikrohres kann dieser Schaden dauerhaft beseitigt werden.
Flachdächer, Dachterrassen und Balkone haben häufig schadhafte Abdichtungen und schlecht eingebaute oder gewartete Abläufe. Mangelndes Gefälle, verbogene Bleche und verstopfte Abflüsse sorgen regelmäßig für Wasserpfützen, von denen Feuchtigkeit in die Konstruktion eindringt. An Balkonen machen vor allem rostende Stahlträger Probleme. Man erkennt sie an Abplatzungen an der Unterseite. Ursache sind Wärmebrücken, kein ausreichender Korrosionsschutz oder Durchfeuchtung der Konstruktion von oben.

Innenwände sollte man sorgfältig auf Risse und Feuchteflecken untersuchen, die auf Bauschäden hindeuten. Hohlstellen unter abplatzendem Putz können aber auch harmlos sein, wenn sie durch schlecht verputzte Fachwerkbalken entstehen. Wenn Sie an der Innenseite von Hausecken Schimmelflecken vorfinden, kann dies ein Hinweis auf einen insgesamt schlechten Wärmeschutz sein, muss aber nicht. Ob der Schimmelbefall durch den Nutzer verursacht wurde oder durch die ungenügende Bausubstanz, ist grundlegend wichtig für die weitere Vorgehensweise.

Ihre Finanzierung: Welche Arbeiten werden wann fällig? Was kostet Sie das?

Selbst wenn man zunächst mit geringem Renovierungsaufwand in das alte Haus einziehen kann, ist es für die Finanzierung wichtig zu wissen, wann größere Belastungen fällig werden, weil Bauteile in bestimmten Abständen Erhaltungsinvestitionen verlangen. Dies ist die ungefähre Haltbarkeit der wichtigsten Bauteile, vorausgesetzt, dass das Gebäude insgesamt noch nicht durch einen Sanierungsstau beeinträchtigt ist.

Außenanstriche von Fenstern und Türen: 5 bis 10 Jahre

Anstriche von Fassaden: 10 bis 20 Jahre

Dächer aus Teerpappe und Schindeln, Außenputz, Plattenverkleidungen im Außenbereich, Fensterläden und Rollläden, Heizungsanlagen: 20 bis 30 Jahre

Wasserleitungen und Elektroinstallationen: 30 bis 40 Jahre

Fenster und Außentüren, Geländer aus Schmiedeeisen, Heizkörper: 40 bis 50 Jahre

Dacheindeckungen aus Ziegel oder Schiefer, Fensterbänke, Fußböden aus Weichholz: 50 bis 60 Jahre

Dachstühle, Fußböden aus Hartholz: 80 bis 100 Jahre.

Diese Haltbarkeit wird allerdings Zug um Zug drastisch reduziert, wenn Teile der Konstruktion bereits nicht mehr funktionsfähig sind. Der größte Faktor zur Verkürzung der Lebenszeit von Bauteilen ist – wenn man vom Brandschaden absieht - die Feuchtigkeit, das Wasser.

Wenn Sie ein Wohneigentum kaufen, ist es wichtig, dass Sie über einen eventuell vorliegenden Sanierungsstau sowie über den Sanierungsbedarf der nächsten 20 Jahre grob Bescheid wissen, damit Sie nicht unerwartet in finanzielle Bedrängnis geraten.

Eine Kalkulation der Kosten kann vorgenommen werden, wenn das Objekt begutachtet ist.

Lexikon:

Anlagenaufwandszahl: Die Aufwandszahl stellt das Verhältnis von Aufwand zu Nutzen dar. Im Rahmen der EnEV ist die Anlagen-Aufwandszahl als Quotient aus Primärenergiebedarf zur Summe von Heizwärme- und Wasserwärmebedarf definiert.

DIN: Deutsches Institut für Normung

EnEV: Energie-Einsparverordnung, in Kraft getreten am 1.2.2002. Der Gesetzestext der Energieeinsparverordnung ist einzusehen unter www.ziegel.de

Gesamtenergiedurchlassgrad, g-Wert: Dieser Wert zur Fensterscheibe gibt Aufschluss darüber, welcher Anteil der Sonneneinstrahlung durch das Fenster in den Wohnraum gelangt. Es ist das Verhältnis der durch die Verglasung in das Gebäudeinnere übertragenen Wärmeenergie zur auf die Fensterscheibe auftreffenden Strahlungsenergie.

Heizenergiebedarf: Der zur Beheizung notwendige Endenergiebedarf eines Gebäudes

HLS: Heizung-Lüftung-Sanitär, Haustechnik.

HOAI: Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Leistungsphase: Ein Begriff aus der HOAI. Die in den Leistungsphasen beschriebenen Arbeiten sind die Kernaufgaben eines Architekten.

Niedrigenergiehaus: Der Energieverbrauch eines Niedrigenergiehauses musste gemäß Förderrichtlinie um 25 % günstiger sein als die Mindestanforderung der WSVo 95. Mit der EnEV sollte das Niedrigenergiehaus Standard werden. Das ist nicht ganz gelungen, wenn die Anforderungen der EnEV auch deutlich höher liegen als die der WSV 95.

öbuvS: öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

Primärenergiebedarf: Beim Primärenergiebedarf wird über den Heizenergiebedarf hinaus auch noch die Energiemenge berücksichtigt, die bei der Gewinnung, der Umwandlung und dem Transport des Energieträgers verbraucht wird. Je nach verwendeter Energieart (z.B. Gas, Öl, Strom) wird die benötigte Energiemenge mit Hilfe so genannter Primärenergiefaktoren umgerechnet.

Schimmelpilze: Schimmelpilze auf Baustoffen wachsen optimal bei 80-95 % Luftfeuchtigkeit. Sie brauchen kaum Nährstoffe und die einzige dauerhafte Maßnahme zur Beseitigung ist die Veränderung des Klimas durch Erwärmung des Bauteils oder Absenken des Wassergehaltes der Luft.

SiGeKo: Sicherheits- und Gesundheits-Koordinator. Für die Sicherung der Arbeitskräfte auf Baustellen ist heute, in Abhängigkeit von der Zahl der beschäftigten Arbeitskräfte und der Dauer der Maßnahme, bei den meisten Bauvorhaben die Beauftragung eines SiGeKo zur Pflicht geworden. Es ist die Aufgabe des Bauherrn, einen SiGeKo zu beauftragen.

Taupunkt: Der Taupunkt ist die Temperatur, auf die Luft heruntergekühlt werden muss, damit Tauwasser ausfällt. Der Wert ist dann von Bedeutung, wenn bei kalten Außentemperaturen warm-feuchte Raumluft in die Wandkonstruktion eindringt, dort in stärkerem Maße Tauwasser ausfällt und die Konstruktion durchnässt. Er ist auch dann von Bedeutung, wenn ein Bauteil so auskühlt, dass das Tauwasser direkt auf der Wandoberfläche kondensiert. Bei dauerhaft feuchter Wandoberfläche folgt in der Regel Schimmelbildung.

U-Wert (früher: k-Wert): Wärmedurchgangskoeffizient. Der U-Wert beschreibt den Wärmedurchgang durch ein Bauteil und wird in W/m_K angegeben. Je niedriger der U-Wert, desto besser ist die Wärmedämmung.

WSV / WSVo: Wärmeschutzverordnung. Es gab drei Wärmeschutzverordnungen der Bundesregierung. Die dritte und letzte ist die WSVo 1995, auch als WSVo 95 bekannt. Sie wurde durch die EnEV abgelöst.

WTA: Wissenschaftlich-Technische-Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege. Die WTA ist ein im Vereinsregister München eingetragener internationaler Verein, der sich in regionale Zweigvereine gliedert. Der Verein ist als gemeinnützig anerkannt. Diese Arbeitsgemeinschaft bringt kontinuierlich Merkblätter zur Ausführung von Sanierungsmaßnahmen heraus, die bei Sanierungsmaßnahmen beachtet werden sollten.